von Bob Buchheit
Moneycab.com: Herr Pointet, in Ihrem ersten Geschäftsbericht steht unter der Rubrik «Anzahl der Mitarbeiter» die Zahl Eins. Ich rede also gerade mit der gesamten Belegschaft. Das ist lustig.
Marc Pointet Das ist eben auch «Inavation»: Ina Invest ist schlank, agil und effizient. Im Ernst: Unser Fokus liegt auf der Immobilien-Strategie und auf der Finanzierung unserer ambitionierten Wachstumspläne. Dazu braucht es keinen grossen Apparat, sondern die richtigen, hochqualifizierten Leute. Ich werde als CEO unterstützt von einem sehr kompetenten Verwaltungsrat und von vielen engagierten Kolleginnen und Kollegen in der Partnerschaft mit Implenia.
Irgendwann werden Sie aber Mitarbeiter einstellen müssen…
Wir werden entlang der Wachstumskurve sicher den einen oder anderen Spezialisten brauchen. Die operativen oder wiederkehrende Leistungen sollen ausgelagert bleiben – ich lebe das Prinzip des «best owner».
Ina Invest will Wohnen und Arbeiten in hybriden Immobilien und Arealen unter einen Hut bringen. Ist das Ihre USP?
Im Idealfall schafft eine hybride Immobilie Raum für Wohnen, Arbeiten und Freizeit unter einem Dach. So entstehen vielseitige und dichte Quartiere, die ihre Nutzerinnen und Nutzer inspirieren und Generationen sowie soziale Schichten zu lebendigen Communities zusammenführen. In der Ausgangslage von Ina Invest mit ihrem ausserordentlich hohen Development-Anteil finden wir die Chance und das Ziel, das nachhaltigste Immobilienportfolio der Schweiz zu entwickeln und zu halten. Dabei stellen wir mit Inavation den Menschen konsequent in den Mittelpunkt.
Ina Invest hat auch «Promotionsliegenschaften». Wie sind diese definiert?
Die rund 15% Promotionsliegenschaften in unserem Portfolio sind Wohnprojekte mit der Absicht zum Verkauf als Stockwerkeigentum. Nebst dem Aufbau des Renditeportfolios wollen wir auch in Zukunft jeweils einen Anteil der Entwicklungsprojekte verkaufen, unter anderem um das angestrebte Wachstum mitzufinanzieren und so zu einer attraktiven Eigenkapitalrendite für unsere Aktionärinnen und Aktionäre beizutragen.
Das Portfolio soll vornehmlich über Landakquisitionen von jetzt 366 Millionen auf einen Wert von voraussichtlich zwei Milliarden per 2027 wachsen. Wie sehen da die Finanzierungsschritte aus?
Das heutige Portfolio wird ohne Neuakquisitionen bereits einen Wert von rund einer Milliarde Franken nach Fertigstellung erreichen. Der Businessplan sieht vor, jedes Jahr neue Grundstücke im Umfang von 50 Millionen zu akquirieren und so bis 2027 auf rund zwei Milliarden Portfoliowert zu wachsen. Bis etwa 2024 können wir dies mit Eigenkapital, Stockwerkeigentumsverkäufen und Fremdfinanzierungen auf dem Portfolio finanzieren. Danach sind Kapitalerhöhungen vorgesehen.
«Das heutige Portfolio wird ohne Neuakquisitionen bereits einen Wert von rund einer Milliarde Franken nach Fertigstellung erreichen.»
Marc Pointet, CEO Ina Invest
Die erwartete Eigenkapitalrendite soll nach der Anlaufphase bei überdurchschnittlichen rund 6-8% liegen. Ist das nicht vor dem Hintergrund der tiefen Zinsen arg optimistisch?
Nun, wir wären nicht Ina Invest, wenn wir uns nicht ambitionierte Ziele setzen würden. Nichtsdestotrotz sind sie realistisch. Tiefzinsen befeuern grundsätzlich den Immobilienmarkt. Unser Geschäftsmodell schafft ausserdem solide Voraussetzungen, um die angestrebte Eigenkapitalrendite zu erreichen: Stabile Erträge aus der Vermietung, Gewinne aus Entwicklungen und dem Verkauf von Stockwerkeigentum sowie eine schlanke Organisation mit tiefen Fixkosten, gepaart mit Wachstum durch weitere Akquisitionen und Investitionen, bilden das Erfolgsrezept von Ina Invest. Ich bin sehr optimistisch.
Der Fokus auf urbane Zentren wird Ina Invest die erwähnte Mischnutzung erleichtern. Im Moment entfallen bei Ihnen fast zehn Prozent der Fläche auf die Hotellerie. Wird dieser Anteil weiter steigen, im Alschwiler BaseLink stellen Sie ja gerade ein 210-Zimmer-Businesshotel fertig?
Wir fühlen uns mit einem Hotellerie-Anteil von 10% wohl und möchten ihn nicht weiter steigern. Die beiden geplanten Hotels in Alschwil und in der Lokstadt sehen wir als ideale Ergänzung der hybriden Areale. Wohnen auf Zeit wird in gemischt genutzten, inspirierenden Quartieren in prosperierenden Wirtschaftsräumen auch in Zukunft sehr gefragt sein. Das BaseLink-Hotel konnte bereits vor dem Baubeginn zu 100% an einen etablierten Betreiber vermietet werden, der es zur Hälfte als modernes Businesshotel betreiben und die andere Hälfte als Longstay-Produkt anbieten wird. Das ist sehr effizient.
«Wir fühlen uns mit einem Hotellerie-Anteil von 10% wohl und möchten ihn nicht weiter steigern.»
In Winterthur ist mit dem Rocket in der Lokstadt für 2025 ein 100m hohes Wohngebäude in Planung. Liegt die Zukunft des Wohnens auch in Mittelstädten im Hochhaus?
Wir glauben an die 10-Millionen-Schweiz und sind überzeugt, dass wir – entgegen den Trends der letzten Jahrzehnte – auf Verdichtung statt höhere Mobilität setzen müssen. Die Digitalisierung bietet die Chance, unseren täglichen Radius zu reduzieren und stattdessen die «nahe Mobilität» zu fördern. Deshalb konzentrieren wir uns auf die Kernstädte und deren Agglomerationen. Leben im Hochhaus bietet auch in Mittelstädten grosses Potenzial zur Förderung der sozialen Durchmischung und zur Reduktion unseres Fussabdrucks in vielerlei Hinsicht. Mit dem Rocket greifen wir im Übrigen regelrecht nach den Sternen: Es handelt sich um das höchste sich in Planung befindliche Holzwohnhaus der Welt.
«Leben im Hochhaus bietet auch in Mittelstädten grosses Potenzial zur Förderung der sozialen Durchmischung und zur Reduktion unseres Fussabdrucks in vielerlei Hinsicht.»
Im Wohnprojekt Schwinbach in Arlesheim setzen Sie in Konstruktion und Optik voll auf Holz. Wird der Werkstoff auch mal für Bürogebäude beliebter werden?
Absolut, und wir wollen den Baustoff Holz auch aktiv fördern. Das trifft auf Zuspruch. Ein gutes Beispiel ist unser sich im Bau befindendes Projekt Elefant, ein zu 100% an die SWICA vermietetes Bürogebäude aus Holz.
Grossaktionäre von Implenia wie Medtech-Pionier Rudolf Maag oder Max Rössler werden Ina Invest die Stange halten. Wie häufig kommunizieren Sie mit den beiden?
Mit unseren Ankerinvestoren stehen wir selbstverständlich in einem transparenten Dialog. Im Kontext der Berichterstattung treten wir mit unseren Grossaktionären in den direkten Austausch zu Resultaten, Zielen und Strategien und bieten ihnen ein persönliches Q&A an. Dieses Angebot wird sehr geschätzt und grossmehrheitlich genutzt.
Aktionäre sollen 2021 und 2022 eine «Nominaldividende» erhalten. Was heisst das?
Gemäss Businessplan wollen wir keine Dividende aus der Substanz ausschütten, sondern aus wiederkehrenden Cash-Erträgen wie etwa Mieteinnahmen. Bis zur Fertigstellung der ersten Projekte können daher keine substanziellen Dividenden ausgezahlt werden. Ab etwa 2023 können unsere Anlegerinnen und Anleger mit einer marktgerechten Dividendenrendite rechnen. Wir setzen selbstverständlich alles daran, sie möglichst bald für ihre Investition und ihr Vertrauen in Ina Invest auch mit Dividenden zu belohnen.
Sehr interessanter Artikel.
Was mich interessieren würde, was für Holz verwendet werden kann für die vielen geplanten Bauten. Kann auch Borkenkäfer-befallenes Holz gebraucht werden nach entsprechender Aufbereitung, was sehr viel Sinn machen würde, da momentan unglaublich viel Holz herumliegt, da zwangsgefällt wegen des Borkenkäfers.
Wenn ab 2024 der Kapitalmarkt über Kapitalerhöhungen beansprucht werden muss, sollte der Kurs, der seit der Neulancierung der Aktien nur gesunken ist, noch deutlich steigen bis dann – sonst droht eine substantielle Verwässung für die Altaktionäre!