Christoph Caviezel, CEO Mobimo. (Bild: Mobimo)
Luzern – Für die Mobimo Holding AG war 2012 nach eigenen Angaben «erneut ein gutes Jahr». Das Immobilienportfolio wuchs auf einen Gesamtwert von CHF 2 355 Mio. an (Vorjahr CHF 2 171 Mio.). Das Betriebsergebnis der Gruppe (EBIT) erreichte mit CHF 117,4 Mio. einen annähernd so hohen Wert wie im Vorjahr (CHF 121,1 Mio.) und der Reingewinn erhöhte sich unter Ausklammerung des letztjährigen Sondereffekts (Steuern) um 2% auf CHF 76,3 Mio. (Vorjahr bereinigt um Sondereffekt CHF 75,0 Mio.). Zu diesem Ergebnis trugen sowohl der Erfolg aus der Vermietung des wachsenden Anlageportfolios als auch Promotions-und Neubewertungsgewinne bei. Der Gewinn vor Neubewertungen betrug CHF 48,6 Mio. (Vorjahr CHF 49,6 Mio.). Das erlaubt dem Verwaltungsrat, der Generalversammlung auch dieses Jahr eine Ausschüttung von CHF 9.00 pro Aktie vorzuschlagen, wie das Immobilienunternehmen am Donnerstag mitteilte.
Der Schweizer Immobilienmarkt präsentierte sich auch 2012 ungebrochen robust. Die stabile Konjunktur, die anhaltende Zuwanderung, wachsende Raumbedürfnisse und die zunehmende Anzahl Kleinhaushalte sorgen insbesondere in den wichtigsten Wirtschaftszentren für eine kontinuierliche Nachfrage nach qualitativ hochwertigem Wohnraum. Trotz zahlreicher zur Zurückhaltung aufrufender Stimmen reisst die Nachfrage nach Wohneigentum nicht ab. Zu attraktiv stellt sich für viele aufgrund der tiefen Zinsen Wohneigentum im Vergleich zum Mieten von Wohnraum dar. Der Absatz von Stockwerkeigentum in den höchsten Preisklassen hat sich hingegen verlangsamt und hohe Mieten sind nur an besten Lagen durchsetzbar.
Anhaltende Nachfrage für Büro-und Gewerbeflächen an zentralen Lagen
Die Marktnachfrage für moderne Büro-und Gewerbeflächen an zentralen Lagen ist anhaltend gut. Die Transaktionspreise für den Ankauf von Anlageliegenschaften entsprechen oft nicht den Renditeerwartungen von Mobimo. Aufgrund der Eigenentwicklung tangiere dies das Wachstum von Mobimo nicht, sondern begünstige den Verkauf von Anlagen zu guten Preisen, heisst es in der Mitteilung weiter. Allerdings verteuert sich auch das Bauen zunehmend, dies aber eher durch Auswüchse der immer grösseren Regulierungen und baurechtlichen Einschränkungen und weniger durch steigende Unternehmer-und Materialkosten. Mobimo sieht sich mit ihren Produkten und Standorten weiterhin gut positioniert um auch in einem zunehmenden Wettbewerb erfolgreich bestehen zu können.
Umfangreiche Bautätigkeit nach Plan
Das Bauprogramm von Mobimo ist planmässig fortgeschritten. Mitte des Jahres wurde das Bürogebäude „Polygon“ für Rockwell Automation in Aarau fertiggestellt. Die damit verbundene Platzkonzentration erlaubt nun die Realisierung des neuen Stadtquartiers „AQA“ auf der ehemaligen Industriebrache „Torfeld Süd“. Das ebenfalls bereits vermietete Bürogebäude auf dem Postareal in Lausanne befindet sich in der fortgeschrittenen Phase der Renovierung. In Adliswil wurden 51 der 57 realisierten Wohnungen in der Überbauung „Wilacker“ an ihre neuen Besitzer übertragen. Im Weiteren wurden in derselben Wohnüberbauung drei Mehrfamilienhäuser fertiggebaut und an einen Investor übertragen. Auch die Eigentumswohnungen des Projektes „Schilf“ am Zürichberg wurden fertiggestellt und mehrheitlich bezogen. Im Rohbau praktisch fertiggestellt sind die drei Wohngebäude mit ihren 250 Miet-und Eigentumswohnungen „Am Pfingstweidpark“ in Zürich West. Neu in Angriff genommen wurden die Erstellung des bereits vollvermieteten Multifunktionsgebäudes „Pépiniêres“ in Lausanne-Flon sowie die gemischte Überbauung auf dem OVA-Areal beim Bahnhof in Affoltern am Albis. Zum Jahresende erfolgte schliesslich der Baustart für die neue Wohnüberbauung „im Pfand“ in Regensdorf mit 141 Wohnungen.
Höhere Erträge aus allen Bereichen
Der Erfolg aus dem Verkauf von Stockwerkeigentum (Promotion) erreichte erneut hohe CHF 21,7 Mio. (Vorjahr CHF 22,3 Mio.). Insgesamt wurden Wohnungen für CHF 152,0 Mio. verkauft. Während die Nachfrage im mittleren Segment ungebrochen hoch ist, gestaltet sich der Verkauf der letzten hochpreisigen Wohnungen im Mobimo Tower trotz anhaltend regem Interesse als aufwändiger als geplant. Konsequenterweise haben wir deshalb unsere Landreserven für Luxuswohneigentum in Erlenbach verkauft und konzentrieren uns vorwiegend auf Neuentwicklungen im mittleren Segment.
Mit CHF 92,8 Mio. (Vorjahr CHF 88,8 Mio.) stiegen die Erträge aus Vermietung trotz der Senkung des Referenzzinssatzes wieder deutlich an. Dies einerseits durch den Zugang der neuen Anlageliegenschaften, andererseits durch den Abschluss der umfangreichen Portfoliobereinigung insbesondere im 2010 und im 2011, die zu einer deutlich höheren Qualität des Anlagebestands und der Mieterträge geführt hat. Die Leerstandsquote ist mit 3,8% im Marktvergleich anhaltend niedrig. Im Bürosegment zahlt sich die Konzentration auf neu erstellte oder nachhaltig renovierte Bausubstanz an zentralen Lagen im mittleren Preissegment aus.
Die erzielten Baufortschritte der bestehenden Projekte, Mietvertragsoptimierungen und die marktbedingte Reduktion des Diskontsatzes führten im Weiteren zu einem Erfolg aus Neubewertung von CHF 36,9 Mio. (Vorjahr CHF 41,2 Mio.).
Attraktive neue Areale füllen die Pipeline
Mobimo wird auch künftig wachsen können. Gegenwärtig befinden sich Liegenschaften für das eigene Anlageportfolio mit einem Investitionsvolumen von rund CHF 440 Mio. im Bau oder kurz vor Fertigstellung. Daneben sind weitere Projekte für das eigene Portfolio mit einem Investitionsvolumen von rund CHF 670 Mio. in Planung. 2012 neu dazugekommen ist ein Gewerbe-und Bürogebäude in Zürich Altstetten, das zu einer Wohnliegenschaft mit über 40 Lofts und Ateliers umgebaut wird. Und in Lausanne wurde zum Jahreswechsel 2012 / 2013 mit der Realisierung von 81 Mietwohnungen an der Rue de Voltaire, in unmittelbarer Bahnhofsnähe begonnen.
Mit dem Gewinn eines Wettbewerbs für einen Entwicklungspartner der Städte Nidau und Biel wurde Mobimo eine besondere Ehre zuteil. Unter dem Namen „AGGLOlac“ soll auf dem ehemaligen Expo-2002-Gelände direkt am Bielersee auf einer Fläche von 130‘000 Quadratmetern ein neuer, attraktiver Stadtteil entstehen.
Kurz vor Jahresende haben Mobimo und Hochtief Development AG mit der Rheinmetall Air Defence, die ausserhalb der Stadt Zürich einen neuen Produktions-Standort sucht, einen Vertrag zur Entwicklung für das über 53‘000 Quadratmeter grosse Gelände in Zürich Oerlikon unterzeichnet. Der Wegzug bietet eine grosse Chance für die Stadt Zürich, dieses Areal zwischen Bahnhof und Wohngebiet städtisch zu entwickeln. Durch diese und weitere Arealentwicklungen (z.B. Mattenhof Luzern Süd, Flon Lausanne, La Poste Lausanne) hat Mobimo auf Jahre hinaus eine stabile und breit abgestützte Pipeline.
Auch der seit dem 1. Januar 2012 aktive, neue Geschäftsbereich „Investitionen Dritte“ entwickelt sich erfreulich. Das Team akquiriert bereits das erste Projekt in Dübendorf, eine Wohnüberbauung mit rund 250 Mietwohnungen und hat sich zu Jahresbeginn 2013 ein weiteres Areal in Olten gesichert.
Solide Finanzierung
Die Bilanz der Mobimo ist grundsolide und die Berechenbarkeit unserer Geschäftstätigkeit nachhaltig hoch. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten liegt bei 9.1 Jahren und der durchschnittliche Zinssatz per 31. Dezember 2012 bei bescheidenen 2,83%. Die Eigenmittel beliefen sich per Jahresende auf CHF 1 201,0 Mio.; das entspricht einer soliden Eigenkapitalquote von 48%.
Ausblick 2013
Auch für das laufende Geschäftsjahr sind der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung zuversichtlich. Aus heutiger Optik erwartet Mobimo Kontinuität, das heisst die gewohnte Fortsetzung der dynamischen Entwicklung der Gesellschaft.
Anlagerichtlinien und Verhaltenskodex
Die Anlagerichtlinien der Mobimo wurden vom Verwaltungsrat aktualisiert, ohne dabei grundlegende Änderungen vorzunehmen. Insbesondere wurden Präzisierungen bei den angewandten Kriterien für den Investitionsentscheid Immobilienanlagen eingefügt und die Überprüfung der ökologischen Nachhaltigkeit aufgenommen. Die Anlagerichtlinien treten per 1. April 2013 in Kraft und sind auf der Webseite unter www.mobimo.ch/de/portrait/anlagerichtlinien publiziert.
Der Verwaltungsrat hat zudem einen Verhaltenskodex für die Mobimo erlassen, welcher ebenfalls auf unserer Webseite unter www.mobimo.ch/de/portrait/verhaltenskodex veröffentlicht ist. (Mobimo/mc/ps)
Über Mobimo
Die Mobimo Holding AG wurde 1999 in Luzern gegründet und ist seit 2005 an der Schweizer Börse SIX Swiss Exchange kotiert. Die Mobimo-Gruppe verfügt über einen attraktiven Portfoliomix von Anlageobjekten mit stabilen Erträgen und Entwicklungsobjekten mit hohem Wertsteigerungspotenzial. Die Investitionen werden an zukunftsträchtigen Standorten primär in den Wirtschaftsräumen Zürich und Lausanne/Genf sowie in den Wirtschaftsräumen Basel, Luzern/Zug, Aarau und St. Gallen getätigt. Mobimo zählt mit einem Liegenschaftenportfolio im Gesamtwert von über CHF 2,3 Mrd. zu den führenden Immobiliengesellschaften der Schweiz. Im Portfolio enthalten sind Entwicklungsobjekte mit einem Investitionsvolumen von über einer Milliarde bis 2015. (Stand per 31.12.2012).
