Lohnen sich Immobilien in Dubai heute noch?
Wer momentan in Dubai investieren möchte, steht vor einer essenziellen und erfolgskritischen Frage: Erwische ich jetzt ein gutes Timing? Oder drücken geopolitische Spannungen in der Region die Rendite kräftig nach unten?
Von Rohollah Rohparwar
Eines steht fest: Die Krisen-Resilienz von Dubai verbessert sich kontinuierlich. Die Jahre steigender Immobilienpreise, hoher internationaler Nachfragen und neuer Bauprojekte bilden kein abgeschlossenes Kapitel der Vergangenheit. Auch in Zukunft ist mit einer prosperierenden Entwicklung des Standortes in den Vereinigten Arabischen Emiraten zu rechnen.
Der Immobilienmarkt Dubai ebnet weiterhin viele Wege für interessante Investmentopportunitäten. Allerdings nicht für jedes Objekt. Preise, Lage, Bauträger und Vermietbarkeit werden wieder genauer geprüft. Für Investoren bedeutet das: Qualität wird wichtiger als ein wohlklingendes Renditeversprechen. Worauf müssen deutschsprachige Anleger also in der Umsetzung achten?
Rendite beginnt mit Detailanalyse der Immobilie
Wer eine Wohnung in Dubai kaufen möchte, sollte sich zuerst fragen: „Wie entsteht diese Rendite?“
Ein relevanter Seismograph auf dem Weg dahin, ist das sogenannte Yield Engineering. Objekte und ihre Performance werden in einem sehr feinen Verfahren auf wichtige Kriterien geprüft. Lage, Infrastrukturentwicklung, Bauträger, Einkaufspreis, Zahlungsplan, Nachfrage, Vermietbarkeit, laufende Kosten und Exit-Strategie. All diese Bereich müssen vor einer Kaufentscheidung gründlich beleuchtet werden.
Ein Investment muss auf Basis dieser Faktoren funktionieren. Nicht aufgrund optimistischer Annahmen zur Wertsteigerung. Oder anders formuliert: Solange die trockenen Zahlen stimmen, ist die Außendarstellung in Prospekten oder auf Social Media zweitrangig. Zum Beispiel eine Eigentumswohnung in Dubai kann auf dem Papier hervorragend aussehen und trotzdem hinter den Erwartungen zurückbleiben, wenn Verwaltung und Vermietung nicht funktionieren. Die Rendite entsteht mit einer ganzheitlichen Prüfung.
Lage schlägt das Versprechen
Das gilt besonders für die Kurzzeitvermietung in Dubai. In Toplagen wie Downtown Dubai, Palm Jumeirah oder Dubai Marina kann professionell betriebene Kurzzeitvermietung Nettomietrenditen von sechs bis neun Prozent ermöglichen. Entscheidend ist jedoch, dass sich die Kalkulation auch ohne aggressive Annahmen zur Wertsteigerung trägt.
Daher muss bei Dubai Immobilien genau hingeschaut werden. Zwischen einem hochwertigen Bestandsobjekt in einer etablierten Lage und einem spekulativen Off-Plan-Projekt in einer schwächeren Lage liegen Welten. Anleger sollten sich dabei nie von Hektik zu einer schnellen Entscheidung bewegen lassen. Garantierte Traumrenditen, künstlicher Zeitdruck, unklare Service Charges oder unrealistische Mietannahmen sind Warnsignale.
Wichtig für die Auswahl eines Betreibers in der Kurzzeitvermietung: Eine nachweislich hohe Auslastung des hauseigenen Portfolios. Und das gilt auch für schwere Krisenzeiten. Selbst in von Unsicherheiten geprägten Marktphasen, dürfen externe Marktstressoren nicht als Grund für niedrige Auslastungen herhalten. Zumal Gäste und Investoren die geopolitische Lage kennen. Sie kalkulieren diese ein und entscheiden sich bewusst für Dubai. Der Standort profitiert somit von langfristiger Planungssicherheit.
Dubai bleibt eine langfristige Investmentstory
Auch die übergeordneten Pläne in Dubai, machen Mut auf Zukunft. Im Rahmen des Dubai 2040 Urban Master Plan soll die Bevölkerung von 3,3 Millionen im Jahr 2020 auf rund 5,8 Millionen im Jahr 2040 wachsen. Gleichzeitig ist der neue Al Maktoum International Airport auf bis zu 260 Millionen Passagiere jährlich ausgelegt. So entsteht enormer Rückenwind für lokale Nachfragen.
Zur Wahrheit gehört allerdings auch: Realistisch betrachtet wird Dubai voraussichtlich zwei bis drei Jahre brauchen, um wieder das Niveau von Januar 2026 zu erreichen. Anfang des Jahres verzeichnete Dubais Immobiliensektor 44.743 Transaktionen bei einem Verkaufsvolumen von umgerechnet 34,26 Milliarden Euro. Genau in dieser Aufholphase liegt für Investoren aber die Chance: Wer heute einsteigt, kauft nicht auf dem Höchststand, sondern in einer Phase, in der Qualität wieder den Preis bestimmt.
Lohnen sich der Immobilienkauf in Dubai also heute noch? Ja, aber der Markt verzeiht weniger Fehler. Wer ausschließlich einer versprochenen Rendite hinterherläuft, kann enttäuscht werden. Wer dagegen Lage, Qualität, Cashflow und Bewirtschaftung konsequent prüft, findet weiterhin interessante Möglichkeiten. (Rohparwar/mc/hfu)
| Über Rohollah Rohparwar Rohollah Rohparwar ist deutschsprachiger Immobilienexperte und Unternehmer in Dubai. Der gebürtige Hamburger und Luft- und Raumfahrtingenieur lebt seit 2013 in Dubai und gründete 2020 First Class Property Management, das heute über 700 Einheiten in der Kurzzeitvermietung betreibt. Er begleitet Investoren aus Deutschland, Österreich und der Schweiz von der Investitionsstrategie über den Kauf bis zum laufenden Property Management. Mehr unter rohollahdxb.de. |
