Umzüge der Generation 55+: Unterschätzter Schlüssel für einen funktionierenden Wohnungsmarkt
St. Gallen – Die Generation der 55- bis 74-Jährigen gewinnt zunehmend an Bedeutung für einen funktionierenden Wohnungsmarkt in der Schweiz. Der neue Helvetia Wohnreport zeigt: Umzüge von Best Agern setzen zentral gelegene Wohnungen mit einer grösseren Anzahl Zimmern frei, die von jüngeren Haushalten raumeffizienter genutzt werden. Die Generation 55+ zieht im Falle eines Umzugs eher an dezentrale Lagen oder ins Ausland. Gleichzeitig macht der Helvetia Wohnreport deutlich: Die grosse Verbundenheit mit dem Eigenheim in der Schweiz hält viele ältere Haushalte davon ab, ihre Wohnsituation an neue Lebensphasen anzupassen.
Wohnungsknappheit ist eines der drängenden Themen unserer Zeit. Besonders oft ziehen jüngere Erwachsene bis Mitte Dreissig um. Oft mit dem Bedürfnis nach mehr Platz für die Familiengründung. In bisherigen Untersuchungen wurde vor allem auf die relative Sesshaftigkeit von Älteren fokussiert. Doch stimmt das wirklich? Der Helvetia Wohnreport, der in Zusammenarbeit mit dem Forschungsinstitut Sotomo erhoben wurde, demonstriert, dass die Generation der 55- bis 74-Jährigen häufiger umzieht als bisher angenommen, und welchen Effekt das auf junge Familien hat. Die Studie zeigt, wenn Best Ager umziehen, werden die freiwerdenden Wohnungen dreimal häufiger von Familien bezogen – die Zahl steigt von 12 auf 36 Prozent.
«Wohnungsknappheit ist aktuell ein bedeutendes gesellschaftliches Thema. Als fünftgrösste Immobilienbesitzerin in der Schweiz ist es uns wichtig, die aktuellen und zukünftigen Bedürfnisse am Wohnungsmarkt zu kennen. Der Helvetia Wohnreport zeigt, dass die Generation der Best Ager einen substanziellen Beitrag an einen beweglichen Wohnungsmarkt leistet. Dieser Beitrag kann mit gezielter Unterstützung bei der Gestaltung der Wohnsituation im dritten Lebensabschnitt noch vergrössert werden», sagt Martin Jara, CEO von Helvetia Schweiz.
Das sind die wichtigsten Erkenntnisse der Studie:
Best Ager ziehen häufiger um – und werden wichtiger für den Wohnungsmarkt
Während immer noch vor allem junge Erwachsene umziehen, holt die Gruppe der 55- bis 74-Jährigen in Sachen Umziehen deutlich auf. Gleichzeitig wächst diese Personengruppe stetig an. Das Alter der Best Ager ist die Lebensphase, in der die Kinder ausziehen und der Übergang vom Erwerbsleben in den Ruhestand erfolgt.
Wenn Best Ager umziehen, profitieren junge Familien
Ziehen Best Ager um, reduzieren sie meist die Zahl ihrer Zimmer – und geben damit grössere Wohnungen frei, die vor allem von jüngeren Haushalten mit Durchschnittsalter 30 genutzt werden. Der Anteil von Familien steigt deutlich: Während vor dem Umzug von Best Agern nur rund 12 Prozent der Wohnungen von Familien genutzt wurden, sind es danach 36 Prozent. Das ist eine Verdreifachung. «Damit leisten zusätzliche Umzüge dieser Altersgruppe einen wichtigen Beitrag, bestehenden Wohnraum über den gesamten Zyklus von Lebensphasen hinweg effizienter zu verteilen», erläutert Michael Hermann, Geschäftsführer des Forschungsinstituts Sotomo.
Best Ager ziehen eher aus den Zentren weg und vermehrt auch ins Ausland
Entgegen der verbreiteten Annahme ziehen viele Best Ager nicht näher an Dienstleistungen oder öffentliche Verkehrsmittel. Stattdessen verlagern sie ihren Wohnort häufig in weniger zentrale Lagen. Das führt dazu, dass Wohnungen an besonders nachgefragten zentralen Lagen frei werden. Wobei sich dies auf dem Wohnungsmarkt durch die Zuzüge aus dem Ausland, die überproportional an zentrale Lagen erfolgen, nicht bemerkbar macht. Der Effekt kehrt sich erst bei Personen ab 75 Jahren wieder um, wenn diese Altersgruppe bei einem Umzug mehrheitlich an gut erschlossene Wohnlagen ziehen. Trotz dem Wegzug der Babyboomer aus den Zentren, gibt es immer noch eine Wohnungsknappheit an zentralen Lagen. Gemäss Michael Hermann könnte es zwei mögliche Gründe geben, weshalb der Wohnungsmarkt trotzdem angespannt bleibt. «Die Gruppe mit der höchsten Umzugsintensität, die der jungen Erwachsenen unter 30, zieht tendenziell an zentralere Orte. Ein weiterer möglicher Grund: Es sind nur die Umzüge innerhalb der Schweiz dargestellt. Zuzüge aus dem Ausland erfolgen überproportional an zentrale Lagen.»
Nicht nur, wenn es darum geht, an dezentrale Lagen zu ziehen, sind Best Ager flexibel. Die Altersgruppe der 55- bis 74-Jährigen ist auch bereit, in eine andere Gemeinde oder ins Ausland zu ziehen, wie die Zahlen des Wohnreports zeigen. Die Abwanderung dieser Altersgruppe ins Ausland hat zwischen 2014 und 2024 um fast 50 Prozent zugenommen. Gleichzeitig hat der Umzug innerhalb der eigenen Gemeinde am wenigsten zugenommen bei den Best Agern.
Best Ager ohne Schweizer Pass sind mobiler und tragen zu einem funktionierenden Wohnungsmarkt bei
Ausländische Personen spielen nicht nur als Zuziehende eine wichtige Rolle im Schweizer Wohnungsmarkt, sondern auch als Um- und Wegziehende. Sie sorgen überproportional für freiwerdende Wohnungen und damit für einen funktionierenden Wohnungsmarkt.
Personen ohne Schweizer Pass ziehen deutlich häufiger um als Schweizerinnen und Schweizer. Die Umzugswahrscheinlichkeit von Personen ohne Schweizer Pass liegt fast 50 Prozent höher. Dies hat mit den weiträumigeren Lebensbezügen der ausländischen Bevölkerung zu tun und damit, dass zumindest für Zugewanderte räumliche Mobilität die eigene Erfahrung prägt. Dazu passt, dass lokale Sesshaftigkeit einen stark negativen Effekt auf die Umzugswahrscheinlichkeit von Best Agern hat. Pro zusätzlichen 10 Jahren Ansässigkeit sinkt die Umzugswahrscheinlichkeit um 34 Prozent. Wer Ortswechsel gewohnt ist, zieht auch in der zweiten Lebenshälfte vermehrt um.
Wohneigentum als grösster Bremsklotz im Schweizer Wohnungsmarkt
Die Studie zeigt auch einen starken sogenannten «Lock-in-Effekt», also eine enge Bindung: Wer Wohneigentum besitzt, zieht deutlich seltener um. Dies, obwohl Eigentümerinnen und Eigentümer eigentlich keinem finanziellen Lock-in-Effekt ausgesetzt sind – mit Ausnahme der Handänderungssteuer. Steigen die Wohnpreise an ihrem Wohnort, kann die bisherige Wohnung teurer verkauft werden, so dass mit dem Erlös eine gleichwertige Wohnung gekauft werden kann. Die Wahrscheinlichkeit eines Umzugs ist bei Eigentümerinnen und Eigentümern dennoch über 60 Prozent tiefer als bei Mietenden. Das ist auch der Grund, weshalb in rund drei Viertel der Fälle eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus auf den Markt kommt und nicht ein Einfamilienhaus. In letzteren wohnen besonders viele Best Ager, denen das Einfamilienhaus gehört und deren Umzugsbereitschaft gering ist.
Der Effekt günstiger Bestandsmieten spielt zwar ebenfalls eine Rolle, ist aber deutlich schwächer als der Effekt Wohneigentum. «Dies ist vor allem in Anbetracht der politischen Diskussion, wo die Bestandesmiete oft als Hauptproblem für wenige Umzüge in älteren Generationen betrachtet wird, interessant. Tatsächlich klingt es logisch, dass Personen mit geringer Bestandesmiete, also jene, die auf Grund des Mietrechts einen geringeren Preis als die Angebotsmiete zahlen, eher in ihren Wohnungen bleiben, um höhere Mietkosten zu vermeiden. Die vorliegenden Zahlen widersprechen dem allerdings und zeigen, dass geringe Bestandesmieten nicht der Hauptgrund für oder gegen einen Umzug sind», führt Michael Hermann aus.
Fazit: Umzüge der Generation 55+ sind ein unterschätzter Schlüssel
Die Ergebnisse zeigen, dass Best Ager eine wichtige Rolle für einen funktionierenden Wohnungsmarkt spielen können. Ihre Umzüge setzen grössere Wohnungen frei, die von jüngeren Haushalten effizient genutzt werden. Zudem ziehen sie eher an dezentrale Lagen oder ins Ausland. Was offen bleibt, sind die Gründe für die Umzüge. Diese deckt die Studie nicht ab, könnte aber Gegenstand von zukünftigen Fragestellungen sein. (pd/mc/pg)
