Von Radovan Milanovic
Moneycab: Intershop meldete für das Geschäftsjahr 2007 eine Zunahme des Reingewinns von 4.9 Prozent auf CHF 53.1 Mio. Swiss Prime Site wies im selben Zeitraum eine Steigerung um 97% aus. In welcher Hinsicht unterscheiden Sie sich vom Konkurrenten Swiss Prime Site?
Cyrill Schneuwly: Swiss Prime Site wies für das Geschäftsjahr 2007 ein ausgezeichnetes Resultat aus, welches auch durch hohe Aufwertungsgewinne geprägt war. Bei Intershop sind solche Aufwertungsgewinne nicht im gleichen Ausmass angefallen. Grundsätzlich unterscheiden wir uns gegenüber den meisten Konkurrenten dadurch, dass wir nicht eine «Buy and hold»-Strategie verfolgen sondern Objekte erwerben, die von uns entwickelt werden können. Anschliessend realisieren wir den erarbeiteten Mehrwert mittels Verkauf. Aus diesem Grunde ist Intershop, im Gegensatz zu fast allen Konkurrenten, in den letzten Jahren auch nicht gewachsen. Unser Augenmerk gilt nicht dem Wachstum sondern der nachhaltigen Eigenkapitalrentabilität, respektive dem Gewinn je Aktie.
«Unser Ziel ist es, im Mehrjahresdurchschnitt eine Eigenkapitalrendite von 8% zu erwirtschaften.» Cyrill Schneuwly, CEO Intershop Holding
Im vergangenen Jahr konnten Sie die Eigenkapitalquote von 39.9% auf 41.1% steigern. In der Vergangenheit, bei tieferen Marktzinsen profitierten Sie vom Leverage Fremd-/Eigenkapital. Werden Sie die Eigenkapitalrendite von 11.2% in Anbetracht der gestiegenen Zinsen halten können? Wie verzinst sich Ihr Fremdkaptital?
Intershop hat in den letzten Jahren, auch im Vergleich mit unseren Konkurrenten, eine überdurchschnittliche Eigenkapitalrentabilität erzielt. Unser Ziel ist es, im Mehrjahresdurchschnitt eine Eigenkapitalrendite von 8% zu erwirtschaften. In den letzten Jahren konnten alle Marktteilnehmer vom guten Marktumfeld profitieren. Da sich das wirtschaftliche Umfeld spürbar verschlechtert hat, gehen wir für die nächsten Jahre generell von etwas tieferen Eigenkapitalrenditen aus. Wir bezahlten rund 3,4% auf unserem verzinslichen Fremdkapital, wobei wir die Zinsensätze durchschnittlich auf vier Jahre fest abgeschlossen haben. Unter Berücksichtigung der Liegenschaftsnettorendite von 5,4% erzielen wir also eine Differenz von rund 2%.
Ökonomen gehen davon aus, dass die Konsumausgaben fallen dürften. Diese Entwicklung dürfte Einfluss auf die Leerstandsraten haben. Wie wappnen Sie sich gegen diese mögliche Entwicklung? Wie gross ist Ihre Abhängigkeit bei den gewerblichen Mietern in Bezug auf den Umsatz?
Die Liegenschaften der Intershop befinden sich in den meisten Fällen an guten Lagen und verfügen über Mietflächen im mittleren Preissegment. Wir gehen deshalb davon aus, dass wir auch bei einer konjunkturellen Abschwächung nach wie vor unsere Leerstände abbauen können. Verlierer sind unseres Erachtens eher alte Liegenschaften, die nicht mehr den heutigen Bedürfnissen der Mieter entsprechen. Ebenfalls verlieren werden Objekte an schlechteren Lagen. Mieten, die an die Umsätze des Mieters gekoppelt sind, findet man eigentlich nur im Detailhandelssegment. Dieses Segment haben wir in den letzten Jahren reduziert, weshalb es nur noch 15% ausmacht. Da auch nur ein Teil dieser Verträge eine Umsatzbeteiligung beinhaltet, ist der Einfluss sinkender Umsätze gering, solange der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen noch erfüllen kann.
Was sind Ihre Prognosen für das Geschäftsjahr 2008? Wie schätzen Sie die Entwicklung des gewerblichen und Wohn-Immobilienmarktes in der Schweiz ein?
Intershop erwartet für das laufende Geschäftsjahr wiederum ein sehr gutes Resultat. Aus dem Verkauf der Eigentumswohnungen im Projekt «edeneins» in Zürich konnten wir einen substanziellen Gewinn erzielten. Wir gehen auch davon aus, dass wir im 2008 unsere Leerstände weiter abbauen können. Nicht abschätzen können wir zurzeit den Einfluss der Bewertung der Anlageliegenschaften durch die unabhängigen Schätzer. Zurzeit können wir aber im Transaktionsmarkt weder bei den gewerblichen noch bei den Wohn-Liegenschaften veränderte Renditen feststellen.
«Die Liegenschaften der Intershop befinden sich in den meisten Fällen an guten Lagen und verfügen über Mietflächen im mittleren Preissegment. Wir gehen deshalb davon aus, dass wir auch bei einer konjunkturellen Abschwächung nach wie vor unsere Leerstände abbauen können.» Cyrill Schneuwly
Intershop konnte den Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen in 2007 von CHF 6,0 Mio. auf CHF 13,7 Mio. mehr als verdoppeln. Verkaufen Sie die Liegenschaften aus Renditegründen wie Leerstandsraten, oder aufgrund der Verlagerung der Geschäftstätigkeiten Richtung Handel? Werden Sie diese Aktivitäten ausbauen?&
Wie erwähnt realisiert Intershop strategiekonform die erarbeiteten Mehrwerte durch Verkauf der Liegenschaften. Der Zeitpunkt der Veräusserung wird primär durch den Entwicklungsstand der Liegenschaft bestimmt, wobei wir selbstverständlich auch die Marktnachfrage und die konkrete steuerliche Situation in unserem Verkaufsentscheid berücksichtigten. Die Verkaufsgewinne sind naturgemäss sehr volatil, weshalb sie von Jahr zu Jahr starken Veränderungen unterliegen. Es handelt sich jedoch nicht um eine Verlagerung der Geschäftstätigkeit oder um die Steuerung von Kennziffern wie die Leerstandsquote oder dergleichen.
$$PAGE$$
Seite 2
Unter anderem erstellt Intershop in Zürich-Süd 52 Eigentumswohnungen mit hohem Standard. Sie planen im Frühjahr 2010 diese Einheiten zu veräussern. Es fällt auf, dass Ihre Entwicklungsprojekte innert Jahresfirst von CHF 42 Mio. auf CHF 70 Mio. gestiegen sind. Werden Sie sich auch in Zukunft vermehrt als Generalunternehmer betätigen?
Wir sehen uns nicht als Generalunternehmer, da wir nur Bauvorhaben für uns selber ausführen. Je nach Projekt beauftragen wir hierfür einen Generalunternehmer oder jemanden mit der Bauführung. Die Ausführung von Bauvorhaben für Dritte steht für uns nicht zur Diskussion. Der Veränderung des Bestandes an Entwicklungsliegenschaften hängt einerseits von deren Entwicklungsstand ab. Andererseits erhöht sich der Bestand an Entwicklungsliegenschaften auch, wenn sich die Gelegenheit zu interessanten Akquisitionen ergeben, was im 2007 der Fall war.
«Die Nettoliegenschaftsrendite, das heisst die Rendite der Liegenschaft nach Abzug aller Kosten, liegt trotz des Leerstandes bei hohen 5,4%. Wenn wir die vorhandenen Leerstände weiter abbauen können, steigt die Nettorendite überdurchschnittlich an, da die Mieterträge steigen und gleichzeitig tiefere Eigentümerkosten übernommen werden müssen.»
Rund 61% Ihrer Investitionen liegen im Grossraum Zürich, der Stadt mit der kleinsten Leerstandsrate in der Schweiz. Trotzdem weisen Sie Ende 2007 eine Leerstandsrate von 12.9%, nach 15.9%. Was ist der Grund der hohen Leerstandsrate von Intershop? Wie gehen Sie das Problem an?
Die Nettoliegenschaftsrendite, das heisst die Rendite der Liegenschaft nach Abzug aller Kosten, liegt trotz des Leerstandes bei hohen 5,4%. Wenn wir die vorhandenen Leerstände weiter abbauen können, steigt die Nettorendite überdurchschnittlich an, da die Mieterträge steigen und gleichzeitig tiefere Eigentümerkosten übernommen werden müssen. Wir beurteilen deshalb die Leerstände nicht als Problem sondern als Chance, entweder die Rendite des Portfolios zu erhöhen oder eine Aufwertung des Marktwertes zu realisieren. Wie in den Vorjahren versuchen wir auch im 2008, unsere Leerstandsquote zu reduzieren. Da wir jedoch vollvermietete Liegenschaften veräussern und oftmals Objekte mit grossen Leerständen erwerben, werden wir voraussichtlich auch in der Zukunft grössere Leerstände ausweisen. Dies entspricht jedoch unserem Businessmodell, das sich in den vergangenen Jahren bewährt hat.
Ihre Hauptinvestitionen sind gewerbliche Liegenschaften, während Sie Wohnliegenschaften nur als Diversifizierung betrachten. Spüren Sie bereits die Auswirkungen der konjunkturellen Wachstumsabschwächung? Wie lautet Ihre Strategie im Falle einer Verschlechterung des konjunkturellen Umfeldes?
Bisher stellen wir lediglich eine etwas grössere Zurückhaltung bei den Mietinteressenten in Zürich fest. Bei Vermietungen beurteilen wir auch die Bonität des Mieters, um nach Möglichkeit schwache Partner, die schon bei einer kleinen konjunkturellen Abschwächung in Zahlungsschwierigkeiten kommt, auszuschliessen. Bereits heute kommt ein Achtel des gesamten Mietertrags von der Öffentlichen Hand, welche auch in schwierigeren Zeiten ihren Zahlungspflichten nachkommen wird. Selbstverständlich können wir jedoch nicht ausschliessen, dass einzelne Mieter ausfallen werden. Da wir uns in der Regel im mittleren Preissegment bewegen, gehen wir davon aus, solche Mieterausfälle innert nützlicher Frist kompensieren zu können.
Welches ist die langfristige Ausrichtung von Intershop, welches die Langfristkriterien Ihres Portefeuilles?
Bezüglich der Strategie sind keine Änderungen geplant. Wie bisher wollen wir Liegenschaften mit Entwicklungspotential erwerben und investorentaugliche Objekte veräussern. Dabei gehen wir auch weiterhin opportunistisch vor und möchte sich bietende Gelegenheit ausnützen. So haben wir in den letzten Jahren vermehrt Stockwerkeigentum erstellt und verkauft, um auf die entsprechende Nachfrage zu reagieren. Auch weiterhin soll jedoch ein Bestand an Anlageliegenschaften im Portfolio gehalten werden, der einen konstanten Cashflow sicherstellt und somit auch die Auszahlung einer angemessenen Dividende ermöglicht.
«Intershop bekennt sich zu einem aktiven Kapitalmanagement. Das heisst, wir versuchen, das Eigenkapital optimal zu bewirtschaften.»
Im Verwaltungsrat der Intershop Gruppe hat es grössere Rochaden gegeben. Was ist der Grund dieser Entwicklung?&
Nachdem der Verwaltungsrat über Jahre unverändert geblieben ist, kommt es nun zu zwei Veränderungen. Da Dr. Christoph Caviezel sich entschieden hat, eine neue berufliche Herausforderung ausserhalb der Intershop-Gruppe anzunehmen, ist sein Rücktritt die logische Folge. Unser langjähriger Präsident, Prof. Dr. Kurt Schiltknecht, möchte nun nach mehr als zehn Jahren etwas kurzer Treten und hat deshalb seien Rücktritt als Präsident auf die nächste Generalversammlung frühzeitig bekannt gegeben. Da wir mit Felix Fischer einen Nachfolger haben, der Intershop aus seiner bisherigen Verwaltungsratstätigkeit bestens kennt, wird auch hier die Konstanz gewährt.
Mit dem Dividendensprung von CHF 12.00 auf CHF 20.00 weisen Sie eine Ausschüttungsquote von 56.9% bzw. 66.7% aus. Die Aktien weisen somit zum gegenwärtigen Zeitpunkt eine Dividendenrendite von hohen 6.4% aus. Gehen Sie davon aus, diese Dividende beibehalten zu können?
Intershop bekennt sich zu einem aktiven Kapitalmanagement. Das heisst, wir versuchen, das Eigenkapital optimal zu bewirtschaften. Sofern sich Möglichkeiten ergeben, das Geld zu unseren Vorstellungen im Immobilienmarkt zu investieren, so machen wird dies. In einem ausgeprägten Verkäufermarkt bevorzugen wir es jedoch, das Geld in Form von hohen Dividenden an die Aktionäre zurück zu führen. Der Verwaltungsrat beschliesst deshalb erst im Frühjahr, unter Berücksichtigung der laufenden Akquisitionsmöglichkeiten und der Investitionstätigkeit, welche Dividende er beantragen wird. Wir gehen jedoch davon aus, dass auf jeden Fall eine marktkonforme Dividende bezahlte werden kann.
Im 12-Monatsvergleich konnte die Intershop-Aktie den SPI um rund 15% outperformen und weist sogar eine Kursrendite von 4.7% auf. Zur Zeit dürfte sie zum aktuellen Net Asset Value gehandelt werden. Im Kursvergleich der drei grossen Immobiliengesellschaften Swiss Prime Site, Allreal und Intershop zeigten die Aktien Ihrer Gesellschaft die beste Performance. Worauf führen Sie diese Entwicklung zurück?nbsp;
Meines Erachtens werden heute alle grossen, auf die Schweiz konzentrierten Immobiliengesellschaften über dem NAV (Net Asset Value) gehandelt. Intershop wies bisher ein Agio aus, das über dem Durchschnitt lag. Hierfür gibt es wohl mehrere Gründe. Ein Vorteil von Intershop war in den letzten zwölf Monaten, dass wahrscheinlich der Grossteil unserer Aktionäre Schweizer sind. Wir waren deshalb, im Gegensatz zu den grossen Gesellschaften mit substanziellen ausländischen Aktionären, nicht von Verkäufen aufgrund der Subprime Krise betroffen. Ferner konnte Intershop in den letzten Jahren konstant Mehrwerte erarbeiten und hat den NAV in den letzten fünf Jahren durchschnittlich um ca. 10% p.a. gesteigert. Unsere Strategie wird meines Erachtens nun besser verstanden, was auch zum Einstieg neuer Aktionäre mit langfristigem Investitionshorizont geführt hat.
Der Gesprächspartner:
Cyrill Schneuwly, 1963, Betriebsökonom FH sowie dipl. Wirtschaftsprüfer. Tätigkeiten im Bankwesen, der Wirtschaftsprüfung und -beratung sowie als Corporate Controller. Seit 1998 in der Intershop-Gruppe tätig, ab 1999 Mitglied der Geschäftsleitung. Bis anfangs Juli 2008 in der Funktion als CFO, seither als CEO.
Das Unternehmen:
Intershop ist ein in der Schweiz tätiges Immobilienunternehmen, welches vorwiegend in kommerzielle Liegenschaften investiert. Per 31.12.2007 umfasste das Portfolio 72 Liegenschaften einem Marktwert von über einer Milliarde Schweizerfranken. Intershop investiert vornehmlich im Wirtschaftsraum Zürich, im Genferseegebiet und entlang den Hauptverkehrsachsen. Das Portfolio kombiniert hohe Ertragskraft und Sicherheit dank nutzungsmässiger und geografischer Diversifikation mit einem beachtlichen Mehrwertpotential in den entwicklungsfähigen Liegenschaften. Intershop ist seit 1972 an der SWX Swiss Exchange kotiert und weist eine Börsenkapitalisierung von rund CHF 660 Mio. aus.
