Ralph Siegle, CEO PLAZZA AG. (Foto: PLAZZA AG)
von Patrick Gunti
Moneycab.com: Herr Siegle, seit gut drei Monaten ist die Plazza AG, der ehemalige Liegenschaftsbereich des Conzzeta-Konzerns, als eigenständiges Unternehmen an der SIX Swiss Exchange kotiert. Welche Bilanz ziehen Sie nach diesen drei Monaten?
Ralph Siegle: Für eine Bilanz ist es noch zu früh. Der Börsengang ist für die Plazza ein wichtiger Schritt. Als selbstständige, börsenkotierte Gesellschaft kann sie eine eigene, immobilienspezifische Strategie entwickeln. Dies ist bei der Weiterentwicklung der grossen Entwicklungsprojekte von Vorteil. Mit ihrem geografisch und segmentspezifisch stark fokussierten Portfolio ist die Plazza für langfristig orientierte Investoren interessant.
Sie waren seit 2003 Leiter des Geschäftsbereichs Immobilien der Conzzeta. Was hat sich mit der Abspaltung für Sie persönlich verändert?
Im persönlichen Arbeitsalltag hat sich nicht viel verändert. Als börsenkotierte Gesellschaft muss die Plazza jedoch die komplexen regulatorischen Auflagen erfüllen. Die Kommunikation und das Reporting sind anspruchsvoller geworden.
Die Plazza-Aktien starteten bei 216 Franken, seither ging es abwärts, aktuell notieren die Aktien bei 197 Franken. Wo sehen Sie die Gründe?
Die Plazza ist sehr solide finanziert. Sie verfügt über gepflegte Bestandesliegenschaften sowie vielversprechende Entwicklungsprojekte. Den Aktienkurs kommentieren wir nicht.
«Als selbstständige, börsenkotierte Gesellschaft kann die Plazza eine eigene, immobilienspezifische Strategie entwickeln.» Ralph Siegle, CEO Plazza AG
Plazza AG erreichte in H1 vor allem dank der turnusmässigen Neubewertung des Immobilienparks ein dreimal höheres Betriebsergebnis von 25,9 Mio. Franken. Der Reingewinn unter Ausklammerung des aus der Neubewertung des Immobilienparks resultierenden Erfolgs erreichte 3,6 Mio. Franken, 2,1 Mio. weniger als im Vorjahr. Wie erklärt sich der Rückgang?
Verglichen mit der Vorjahresberichtsperiode fällt das operative Ergebnis tiefer aus. Dies ist in erster Linie auf die in der Berichtsperiode angefallenen speziellen Aufwendungen für den Börsengang zurückzuführen. Die Plazza musste als selbstständige Gesellschaft eigene personelle Ressourcen aufbauen, um die bisher von der Conzzeta erbrachten Dienstleistungen selbst erbringen zu können.
Aufhebung des Euro-Mindestkurses, Zuwanderungsdebatte, Schuldenkrise – zahlreiche Faktoren prägten im 1. Halbjahr den Schweizer Immobilienmarkt. Wie umschreiben Sie das aktuelle Umfeld?
Das Wirtschaftswachstum hat sich abgeschwächt, ausgelöst durch die Aufhebung des Euro-Mindestkurses für den Schweizer Franken. Die Zusatznachfrage nach Geschäftsflächen dürfte geringer ausfallen als in den vergangenen Jahren. Insbesondere bei Flächen im unteren Qualitätsbereich rechnet die Plazza mit Preiskorrekturen und steigenden Leerständen. Mit einer Marktentspannung kann eventuell 2016 gerechnet werden. Die Zahl der Baugesuche ist rückläufig, was sich auf das Angebot auswirkt. Im Wohnbereich spielt auch die Zuwanderung eine Rolle.
In der Berichtsperiode wurden weder Liegenschaften gekauft noch verkauft. Mit einer soliden Finanzierung und einer Eigenkapitalquote von 86,4 % ist ein Portfolio-Ausbau aber jederzeit möglich. Welchen Projekten räumen Sie dabei Priorität ein?
Im Vordergrund steht der schrittweise, zügige Ausbau der drei grossen Entwicklungsprojekte. Diese bringen der Gesellschaft das erwünschte Wachstum der Mieterträge.
Wo stehen die Projekte in Wallisellen, Regensdorf und Crissier heute?
Alle Projekte in den Wirtschaftszentren Zürich und bei Lausanne kommen planmässig voran. Am 3. März 2015 erteilten die Behörden die Baubewilligung für das Entwicklungsprojekt «Im Glattgarten» (Wallisellen). Damit geht dieses Projekt einen entscheidenden Schritt weiter. Auf dem Grundstück sind 218 2,5- bis 4,5-Zimmer-Wohnungen und rund 1700 m2 Dienstleistungsflächen geplant. Aus heutiger Sicht gehen wir davon, dass der Baubeginn im 1. Quartal 2016 erfolgen kann.
In Crissier bei Lausanne verfügt die Plazza über ein Entwicklungsgebiet von insgesamt rund 63‘000m2 Fläche. Für dieses Areal wurde in enger Zusammenarbeit mit Gemeinde und Kanton ein Gestaltungsplan erarbeitet, der den Behörden im Oktober 2014 eingereicht wurde. Für die Entwicklungsliegenschaft in Regensdorf besteht eine Gestaltungsplanpflicht. Der Gemeinderat Regensdorf stimmte am 14. April 2015 einer Teilrevision der Nutzungsplanung für das betreffende Gebiet zu. Die Teilrevision wurde im Mai öffentlich aufgelegt, und die Volksabstimmung ist für den Dezember 2015 geplant.
«Im Mietwohnbereich setzt die Plazza auf das mittlere Preissegment an zentralen und attraktiven Standorten.»
Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist weiterhin enorm. Wie ist die Plazza AG in diesem Segment positioniert?
Im Mietwohnbereich setzt die Plazza auf das mittlere Preissegment an zentralen und attraktiven Standorten. Die Wohnungen verfügen über einen guten Ausbaustandard und sind auch bezahlbar. Entsprechend gross ist hier die Nachfrage. Mit der schrittweisen Realisierung der Entwicklungsprojekte steigt der Wohnanteil weiter. Die Plazza ist damit für die Zukunft sehr gut positioniert.
Für den Büro- und Gewerbeimmobilienmarkt ist das Umfeld schwierig. Wie stark ist Plazza hiervon betroffen?
Im Bürobereich ist schweizweit ein deutlicher Nachfragerückgang zu beobachten. Dies spürt auch die Plazza. Zwei grosse Geschäftsflächen an der Giesshübelstrasse in Zürich werden im vierten Quartal 2015 resp. per 1. Januar 2016 frei. Die Plazza ist mit verschiedenen Interessenten im Gespräch. Sie arbeitet zudem mit einem spezialisierten externen Vermarkter zusammen, damit rasch Nachmieter gefunden und Leerstände vermieden werden können.
«Im Bürobereich ist schweizweit ein deutlicher Nachfragerückgang zu beobachten. Dies spürt auch die Plazza.»
Wie beurteilen Sie die weitere Entwicklung in diesem Segment?
Die Auswirkungen der konjunkturellen Abschwächung auf den Immobilienmarkt und insbesondere im Bürobereich können noch nicht abschliessend beurteilt werden. Es ist eine Tatsache, dass in diesem Segment ein Angebotsüberhang besteht und der Wettbewerb hoch ist.
Von welcher Geschäftsentwicklung gehen Sie im weiteren Jahresverlauf aus?
Für das Gesamtjahr geht die Plazza von einer den Erwartungen entsprechenden Entwicklung der Gesellschaft aus. Die schrittweise und zügige Realisation der anstehenden Entwicklungsprojekte wird der Gesellschaft das erwünschte Wachstum der Mieterträge bringen. Verwaltungsrat und Geschäftsleitung beurteilen deshalb die Zukunftsaussichten der Gruppe weiterhin als gut.
Herr Siegle, besten Dank für das Interview.
Zur Person:
Immobilienverwalter mit eidg. Fachausweis
geb. 1959, Schweizer Staatsangehöriger, von Zürich, in Kilchberg.
Ralph Siegle war von 2003 bis 2015 Leiter des Geschäftsbereichs Immobilien der Conzzeta AG. Vorher leitete er von 2002 bis 2003 den Bereich Portfoliomanagement der Mobimo AG, Zollikon. Zwischen 1993 und 1998 war er Teamleiter und ab 1999 Leiter Bewirtschaftung und Mitglied der Geschäftsleitung der Livit Immobilien Management, Zürich.
