Von Helmuth Fuchs
Moneycab: Herr Kneubühler, der Procimmo Swiss Commercial Fund II hat bis zum 30. September auf Jahresbasis eine Anlagerendite von 6.76% und eine Eigenkapitalrendite von 6.54% erwirtschaftet, was eine steuerbefreite Ausschüttung von CHF 5.25 zuliess. Wie sehen Ihre Erwartungen für das laufende Jahr aus, nachdem die Börse vor allem in der zweiten Jahreshälfte 2018 eine merkliche Abkühlung erfuhr?
Arno Kneubühler: Das Wachstum des Fonds wird im Zentrum stehen. Mit Kapitalerhöhungen und Entwicklungs- und Erweiterungsprojekten bestehender Liegenschaften peilen wir 2019 die Volumengrösse von rund CHF 500 Mio. an. Wir werden zudem weiterhin daran arbeiten, die Mietzinseinnahmen zu erhöhen, sei dies mit der Vermietung von zusätzlichen leeren Flächen mittels der bestehenden Entwicklungsprojekte oder sei dies mit dem Zukauf von weiteren Immobilien für das Portfolio.
«Mit Kapitalerhöhungen und Entwicklungs- und Erweiterungsprojekten bestehender Liegenschaften peilen wir 2019 die Volumengrösse von rund CHF 500 Mio. an.» Arno Kneubühler, CEO Procimmo
Sie haben angekündigt, dass Sie den Fonds im Geschäftsjahr 2019/20 in einen Publikumsfonds umwandeln und an der Schweizer Börse auflegen möchten. Was ist der Beweggrund dahinter?
Mit der Kotierung an der Schweizer Börse SIX Swiss Exchange streben wir eine Verbreiterung der Investorenbasis sowie mehr Liquidität an. Als der Fonds 2014 lanciert wurde, haben wir zudem eine spätere Kotierung in Aussicht gestellt.
Bis anhin legen Sie beim Fonds vor allem Wert auf die Dividende und eine attraktive Ausschüttung. Was wird sich daran bei der Publikumsöffnung ändern?
Wie erwähnt hoffen wir mit der Publikumsöffnung, den Investorenkreis weiter zu öffnen. Die Dividendenattraktivität bleibt weiterhin hoch. Denn wir streben nach wie vor eine steuerbefreite Dividende von mindestens CHF 5.- pro Anteil an.
In der Annahme, dass die zusätzlichen Mittel, welche über eine Publikumsöffnung in den Fonds fliessen, vor allem für den Kauf weiterer Immobilien eingesetzt werden, welche Immobilien stehen dabei im Vordergrund und glauben Sie, dass es genügend interessante Objekte geben wird?
Es werden wie bis anhin Investitionen in kommerziell genutzte Immobilien ausserhalb von Stadtzentren, jedoch in wirtschaftsaktive Regionen sein. Bei den Immobilien handelt es sich insbesondere um Gewerbe- und Industrieliegenschaften.
«Interessante Opportunitäten finden wir immer wieder – auch in einem stets schwierigen Immobilienmarkt.»
Wichtig ist uns beim Kauf, dass die Immobilien verkehrsmässig sowohl gut gelegen als auch gut angeschlossen sind. Interessante Opportunitäten finden wir immer wieder – auch in einem stets schwierigen Immobilienmarkt.
Anfang des Jahres konnte über den Procimmo Swiss Commercial Fund mit dem französischen Sportartikel-Hersteller Decathlon ein langjähriger Mietvertrag für 18’000 m2 in Ihrer Liegenschaft in Onnens/Bonvillars abgeschlossen werden. Welchen prozentualen Anteil haben solch grosse Kunden an den Mietzinseinnahmen und wie soll sich dieser Anteil in Zukunft entwickeln?
Da der entsprechende Fonds mit rund 70 Liegenschaften relativ breit diversifiziert an Immobilienobjekten ist und inzwischen über einen Marktwert von über CHF 900 Millionen verfügt, liegt der prozentuale Anteil der Mietzinseinnahmen des jährlichen Decathlon-Mietvertrages bei rund 2% der gesamten effektiven Mieteinnahmen des Fonds. Doch auch mit dieser prozentualen Quote bedeutet der neue Mietvertrag ein Meilenstein in unserer Vermietungsstrategie. Denn das Beispiel von Decathlon zeigt, dass wir als Real Estate Asset Manager auch Mietern von internationalem Format attraktive Flächen anbieten und sie bei der Ansiedlung in der Schweiz an mehreren Standorten begleiten können, zumal Decathlon ja auch schon in Villeneuve Flächen von uns mietet. Wir konnten dies in den letzten 12 Jahren immer wieder in Zusammenarbeit mit verschiedenen grossen und mittleren Unternehmen unter Beweis stellen.
Die Liegenschaft, in der Decathlon sich jetzt einmietet, haben Sie in einer «sale-and-lease-back»-Transaktion von Philip Morris erworben. Welche Bedeutung hat diese Form der Finanzierung in Zukunft, nachdem der finanzielle Druck auf KMUs durch die Frankenstabilisierung und die gute Ertragslage etwas nachgelassen hat.
«Sale-and-lease-back»-Transaktion dürften auch in Zukunft eine grosse Bedeutung haben. Denn aufgrund der Buchhaltungsvorschriften, insbesondere bei angelsächsischen Unternehmen, möchten viele Unternehmen ihre Immobilien aus ihren Büchern «auslagern», indem sie eben eine solche Transaktion favorisieren. Dafür können sie sich mit den frei werdenden finanziellen Mitteln aus dem Verkauf der Immobilie fokussierter auf ihre Kernkompetenzen konzentrieren.
««Sale-and-lease-back»-Transaktion dürften auch in Zukunft eine grosse Bedeutung haben.»
Eine solche Entwicklung beobachten wir nicht nur bei grossen Firmen sondern auch bei manchen KMU, die aus historischen Gründen schon über Jahrzehnte hinweg Immobilienbesitzer sind. Mit langjährigen Mietverträgen ergibt sich für Vermieter und Mieter gleichermassen eine Planungssicherheit.
Sie konzentrieren sich bewusst auf B- und C-Lagen ausserhalb der Wirtschaftszentren. Wie sieht hier die Konkurrenzsituation aus, welche Vorteile glauben Sie, gegenüber den Konkurrenten zu haben?
Natürlich gibt es auch in den B- und C-Lagen Konkurrenz, denn in diesen Gebieten sind ja diverse KMU tätig. Und die können auch als Käuferinnen von Immobilien auftreten, wenn auch nicht im gleichen Masse wie es institutionelle Investoren tun. Die Konkurrenz hat sich in den letzten Jahren sicherlich noch um eine weitere Stufe akzentuiert, d.h. es sind insbesondere wegen des sogenannten Anlagenotstands bzw. der Negativzinsen noch mehr Pensionskassen, weitere Anlagefonds und andere Investoren im Transaktionsmarkt aktiver geworden.
Aufgrund unserer langjährigen Erfahrung und Expertise als Nischen-Player, d.h. insbesondere im Bereich der Gewerbe- und Industrieimmobilien, kommen wir aber immer noch zu guten Immobilien. Wir kaufen oft Liegenschaften mit Problemen, welche wir mit unserem Team lösen. Diese strategische Ausrichtung weisen institutionelle Investoren eher weniger auf und dies reduziert entsprechend die Konkurrenz.
Die eidgenössische Volksinitiative «Zersiedelung stoppen – für eine nachhaltige Siedlungsentwicklung (Zersiedelungsinitiative)» verlangte, dass sich die Bauflächen in der Schweiz nicht weiter vergrössert hätten und Neueinzonungen durch Rückzonungen an einem anderen Ort kompensiert hätten werden müssen. Wie hätte sich die Annahme der Initiative auf Ihr Geschäftsmodell ausgewirkt?
Es wäre wohl damit zu rechnen gewesen, dass in Zukunft weniger Immobilien für Akquisitionen in Frage gekommen wären, weil es aufgrund der eingeschränkten Freiheit bei der Ausgestaltung von Nutzungsflächen automatisch weniger Angebote für uns gegeben hätte. Auch die vielen Mieter, vor allem KMU, hätten viel weniger Flexibilität in der individuellen Flächennutzung gehabt. Andererseits hätte unser Portfolio sicherlich an Wert zulegen können, weil eingezogenes Land mit Entwicklungspotenzial noch rarer geworden wäre. Wir haben diese Initiative jedoch klar abgelehnt.
Die Tiefzinsphase im Immobilienmarkt hält unverändert an. Wann glauben Sie, wird diese beendet sein und wie sind Sie darauf vorbereitet?
Die Dauer dieser Tiefzinsphase hängt davon ab, was in der EU bezüglich Zinsen geschieht. Und dieser Entscheid wird von geopolitischen aber auch von nötigen Strukturreformen der südlichen EU-Mitglieder und derer Wirtschaftswachstum abhängen. Werden dort die Zinsen angehoben, wird dies auch einen Einfluss auf die Zinsen in der Schweiz haben. Steigen die Zinsen in der Schweiz an, werden wir damit aber umgehen können, da bei unseren kommerziellen Immobilien die indexierten Mieten einen grossen Teil ausmachen und wir diese wegen der Inflation anheben können.
Der Gesprächspartner:
Arno Kneubühler (1979) ist seit 2015 CEO der Procimmo SA. Er besitzt einen Abschluss in Wirtschaft und ist seit 2013 Partner und Mitglied der Geschäftsleitung.
Das Unternehmen:
Procimmo SA ist ein von der FINMA akkreditierter Real Estate Asset Manager. Die Firma wurde 2007 gegründet und ist spezialisiert auf die Entwicklung und Verwaltung von Immobilienfonds in der Schweiz. Mit steuerbegünstigten Fondsprodukten richtet sich Procimmo SA an institutionelle und private Anleger, die eine stabile und attraktive Rendite anstreben. Procimmo SA verwaltet sechs Fonds: Den Procimmo Swiss Commercial Fund (PSCF, ISIN N°: CH0033624211), den Procimmo Swiss Commercial Fund II (PSCF 2, ISIN N°: CH023539857), den Immo56 (ISIN N°: CH0102905822), den Procimmo Swiss Commercial Fund 56 (ISIN N°: 0295579269), den Polymen Fonds Immobilier (ISIN N°: CH0107006550) und den Streetbox Real Estate Fund (ISIN N°: CH0037237630). Die von Procimmo SA verwalteten Vermögen belaufen sich auf rund CHF 2,7 Mrd. Procimmo SA beschäftigt derzeit über 40 Mitarbeitende am Hauptsitz in Le Mont-sur-Lausanne, in der Niederlassung Zürich und in den Büros in Genf. Procimmo
Firmeninformationen zu Procimmo bei monetas.ch
